涉及5亿元市场 北京欲禁止中介房屋托管业务

对于北京的广大中介经纪公司来说，一个价值超过5亿元的市场蛋糕或将消失。

  5月14日，北京市住宅与城乡建设委员会、工商分局、发展改革委等多个部门联合发布“关于印发《北京市房地产经纪管理办法》的通知”(下称《办法》)，并就该《办法》公开征求社会意见。

  其中明确提出，原接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的房地产经纪机构，应当于规定之日起停止接受新的代收代付委托，对存续期的业务应当主动与委托人签订补充协议，并于规定时间将租金支付方式全部调整为租赁双方自行划转。

  这意味着，在以往二手房租赁市场中较为普遍的房屋托管业务将被明令禁止。

  5亿“蛋糕”

  在北京，不少房主为了图省事，会选择将房屋托管给中介。

  普遍的操作方法是，房主委托中介代为出租房屋，按月坐金，但一般一年会有1~2个月的房屋空置期，空置期不支付房租；而中介则需要自己找租客将房屋出租、以及负责房屋在合约期内的维修等事宜，有的还会根据租客需求对房屋内的家具家电进行添置。

  目前不少中介都提供这种“房租托管”的服务，大部分都是一些小中介或“黑”中介，但其中也不乏一些规模较大的中介公司。

  以北京中介行业规模的链家地产为例，目前该公司已将房屋托管业务改良并壮大成为一个独立的品牌。从2011年6月开始，链家自如从房东或开发商手中收集房源进行统一装修、统一管理、统一出租，并成立“链家自如”品牌。据链家自如提供给《财经日报》的数据，目前北京市场上已约有1万套自如友家的房源。

  一位不愿透露姓名的业内人士则对本报记者透露，北京的另一家大型地产经纪公司我爱我家，其房屋托管业务占全部营业收入的比例也在15%~20%。

  据这位人士保守估算，链家、我爱我家等再加上小型的中介公司，“整个北京中介行业房屋托管业务的营业收入一年不低于5个亿”。

  风险隐现

  然而，在目前的市场中，一些操作并不规范的中介在取得出租房屋的代理权之后，为取得盈利会想尽办法提高租金，推高整体市场租金均价。很多隔断出租、恶意扣款等现象也多缘于此，导致租赁市场秩序较为混乱。

  一位房地产中介人士就对媒体表示，中介机构肯定不会做亏本或吃力不讨好的事。通常情况下，中介提供“托管”的方式是低价从房主手中收房屋，再高价出租给租客，赚取中间的差价。而且中介支付给房主的房租，是按月支付的，中介收取租客的房租，则是一季度或半年或一年一次支付的，这样中介手中就会有流动资金，个别中介甚至会将这些流动资金去做其他投资。

  在此影响之下，北京市场中由房屋托管造成的纠纷屡见不鲜。为加大对此的监管力度，北京市相关部门此前规定，中介如果申请此项业务，需在北京房地产中介行业协会提交60万元的风险金。

  对于目前市场中存在的房屋托管业务，北京市住建委相关负责人就表示，这种方式其实是双边代理，中介的目的是“吃差价”，并非经纪行为，而且存在风险。

  规范胜于禁止？

  但对于此次北京市相关主管部门出台《办法》对房屋托管进行行政性禁止，有业内人士却持不同看法。

  深圳世联地产(行情，资金，股吧，问诊)顾问股份有限公司董事长陈劲松就在微博上表示，“托管业务是全球最成熟服务，居然叫停了。再说一遍：中介只会令房价和房租更便宜、更有效率！”

  国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松对此也转发并称，“市场预期因此而紊乱”。

  从需求角度来看，一些长期在外地，或者是同时有多套空闲房屋出租的业主，的确需要有人为其管理资产、处理房屋出租后的维修等工作。

  “北京市的这一规定如果实施，大的中介公司肯定会严格执行不再做这部分业务，但小中介、“黑”中介仍然会暗中继续，最终导致的结果是主管部门对此的管理更加困难，实际情况会更差。”前述不愿透露姓名的业内人士认为，既然市场中存在这一部分需求，与其用行政命令“一棒子打死”，不如出台相关规定加以规范，同样能够起到令市场健康发展的作用。