购房贷款政策变量陡增 房企预期一线房价仍上行

 “金九银十”之际，一场对于银行停放房贷影响的争论，突然进入各大券商地产行业的研究报告。

  事情起源于许多二线城市开始暂停向购房人发放贷款，并有消息显示这一情况已经开始向北京和广州等一线城市蔓延。

  在此之前，包括楼市再融资重启，以及楼价整体攀升的消息，一直令市场对于三季度之后的房地产板块走势拥有颇乐观的。

  一场关于地产股走势的争锋迅速上演。

  该消息传出之后，包括国金证券、浙商证券等券商发文表示，该现象仅构成短期影响，劝解投资人忽略这一影响。同时，中原证券和华泰证券亦发文力挺房价和地产板块股价。

  不过深圳某大型基金公司内部人士则认为，地产板块估值回归仍是宏观大势，且目前尚未触底，包括再融资等消息对股价并不构成实质性利好。

  在银行限贷引爆房地产行业分歧的同时，多数上市房企业务格局分化，则显示出地产行业正在从行业内自发形成一股变量。

  开发、购房贷款分化

  9月23日，北京某上市房企内部人士预测，认为银行停发房贷不会是长期行为。

  其判断的逻辑与上述券商相似，认为该现象主要是因为季末银行资金紧张，银行信贷额度不均衡所致，而非国家信贷政策的长期导向。

  本报记者从知情人士处获悉，上述房企在环京的新楼盘延期开盘。不过这一情况是否与银行信贷收紧相关，并未获得权威人士证实。按照北京某券商人士的说法，也可能与该公司2013年销售目标已经大部分完成有关，通过延期开盘的方式既可以通过惜售继续推高房价，分享下一步房价上涨空间，亦可以将本年度存量业绩顺延到下一个年度。

  不过亦有分析人士认为，房产税预期是银行收紧房贷的主要原因，与此同时，商业银行考虑到房贷回收周期过长，因此对于房贷开始限制。如果这一分析确切，银行限贷对于楼市将形成长期的影响。

  与此同时，从上市房企的角度来看，银行为开发商提供融资的通道似乎并未堵死。6月份“钱荒”之后，本报记者了解到，多家上市房企获得银行大额授信。而就在日前，广发银行与名流置业达成授信协议，未来18个月，为名流置业子公司提供5亿元额度的信贷授信。

  这也是今年以来，该公司获得的一笔银行授信。另据知情人士透露，已经有不少商业银行开始通过增加授信额度和减少审批流程的方式，增加开发贷的力度。

  其背景是，6月份银行业“钱荒”曝出之后，监管层开始限制同业业务资金流向房地产行业，银行需要通过直接信贷的模式承接此前的影子银行业务。

  相比而言，开发商贷款周期较短，且利率上浮空间较大，在这一项业务上，银行的信贷显然更高。不过倘若银行下一步继续收紧购房贷款额度，楼市活跃度将遭受强烈的冲级。对于开发项目的融资投入，收回难度亦会因此增加，使得这一调整陷入一个悖论。

  上市房企逐鹿分业竞争

  对于银行限制房贷的争论，只是对于下一步楼市分歧的冰山一角。

  近期一二线城市房价上涨愈演愈烈，包括郑州限购升级，南京国企“退房”，房贷放款周期拉长甚至暂停等信息，市场对于房地产调控的预期日益强烈。

  再加上政策上的诸多不确定性因素，多数房企仍然希望通过改变营业模式，摆脱过度依赖由房贷支撑销量和房价支撑利润的营业模式。

  日前，北京某上市房企在内部交流中，对于自身界定已非单纯的开发商，其在开发的新城项目中，更多扮演产业服务中介的功能。

  从多数上市房企的经营风向来看，纯商业住宅开发或有所收敛。

  以万科A、保利地为龙头的大房地产商不断加强在已进入城市的深耕的同时，积极在二级城市拿地，加速开工。

  多元化布局也颇为流行，恒大地产从单一房地产开发进入商业、旅游、体育综合领域，万通地产加大了商用物业的开发力度，力图逐步实现住宅业务和商用物业均衡发展。

  另外一些房企则尝试特色的发展模式，华夏幸福坚持产业新城发展方向，拓展多个产业园区建设；中弘股份通过项目储备建立了未来旅游地产领军企业的战略规划；华侨城(小区网论坛)A以城市型欢乐谷为主配以欢乐海岸、酒店、住宅等业态，由此将打开未来3-5年地产业务新的增长点。

  与此同时，北京某家开发商高管表示，在三中全会政策落地之前，该公司甚至谨慎对待目前市场上风靡的城镇化等各类热点概念。

  面对政策上的不确定性，实际上单纯依靠土地增值获利的传统模式获利已更加艰难，不过未来的楼市格局对于A股房地产板块的支撑目前下结论仍然显得太早。

  日前，北京另一家上市开发商高管透露，其对于包括北京在内的一线城市中央城区的房价判断是仍会上行。

  在此之前，该公司在北京东四环一个旧城改造项目正在等待批复，该公司内部对于项目将带动的业务增量十分乐观。对于一线城市中央城区的房价上涨，是目前业内为数不多的共识。

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