遭遇一房二卖购房者如何维权

王某购买张某二手商品房一套，签订书面合同，约定：房款48万元，王某先给付定金3万元，一周内给付房款20万元，剩余购房款待办理过户手续后给付。张某在订立合同后一个月内协助王某办理过户手续，变更登记后张某向王某交钥匙入住。之后，王某按期履行定金和次付款的义务。但在王某催促张某办理过户手续时，发现其已经以52万元的价格将该房卖给孙某，并办理了变更登记手续。

王某提出，如果不将房产变更到自己的名下就去法院起诉张某。张某说其虽与王某订立了书面合同，但是没有对房产做变更登记，所以该合同还没有生效;其与孙某签订了合同并且做了过户登记，所以与孙某签订的合同才有效。

《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，房产变更登记不是房屋买卖合同生效的前提条件，就是说房屋买卖合同不因没有对房产进行变更登记而无效。二手房买卖合同只要符合合同生效的一般要件就发生法律效力，故张某与王某、张某与孙某签订的两个二手房买卖合同均有效。

两个合同都有效并不等同于王某和孙某从法律上讲都已经得到了该房产的所有权，合同有效仅说明从债权上讲可以得到房屋，还没有从实际上取得房产的所有权。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”并且结合第14条规定我们可知，只有将房产登记到自己的名下，才算是实际取得了房产的所有权。虽然张某与王某、孙某签订的买卖合同均有效，但房产变更登记在了孙某名下，所以孙某取得了该房产的所有权。

王某该如何维护自己的权益呢?《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”张某与王某签订了书面的房屋买卖合同，又将该房产出卖并过户给了孙某，对于王某就构成了违约，应该承担违约责任。张某与王某订立的合同中约定了3万元的定金，根据《中华人民共和国担保法》89、91条规定，王某不仅可以向张某主张双倍返还定金，如果此违约行为对王某造成了更多的损失，王某还可以向张某要求赔偿。

  为避免这样的风险发生，您可以在购买商品房时根据《物权法》的规定，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经购房人同意，原房主就无法将该房产过户登记到第三人名下。

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