2013年十大楼市关键词：新“国五条”颁布 房企出海投资

从发端的振聋发聩到展开阶段的跌宕起伏，再到结尾的高潮迭起，直至尾声的悬念丛生……把即将走过2013年的中国楼市形容为一部大片不为过。

从年初房地产市场“国五条”强势落地，到各地限购纷纷升级，再到新城镇化的提出搅动地产，2013年调控依然是主旋律。之后，一二线城市房价一骑绝尘，房企抢地潮一浪高过一浪，土地价格新纪录不断被刷新，三四线则成交低迷，“鬼城”接连成为媒体的关键词。对于房企来说，多元发展、行业探索与创新不再是口号，城市配套运营理念被反复提及，进军海外、投资银行业、寻求上市……对于普通人，自住型商品房的提出成为年内一大亮点，人们在抱以期望的同时，也在担忧该政策的持续性。未来调控对房地产市场形成多大的冲击？行业的走向如何？企业的生存环境与生存方式有怎样的变化？让我们一起回顾2013年的波澜起伏，展望2014年房地产市场大势。

新“国五条”颁布

时间：2月20日

2013年2月20日，国务院常务会议出台新“国五条”，再次升级了房地产调控措施。8天后，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，诸如“从严征收房产转让所得的20%个税”、“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致的楼市调控措施出台。调控之严厉震撼空前。

3月底，包括北京、上海、广州等在内的17个城市出台了或具体或模糊的实施细则。

商报点评：房地产调控升级，一系列更严格、更细致的楼市调控措施出台，力度空前。

“国五条”北京细则落地

时间：3月30日

北京落实房地产调控“国五条”执行细则3月30日出台，规定次日起禁止北京籍成年单身人士购买二套房，严格按个人转让住房所得的20%计征个税，进一步提高商贷二套房贷首付比例；通过各种手段骗取购房资格的家庭将承担相应经济责任和法律责任，且不予办理房产证、五年内不得在北京市购房；新旧政策以买卖合同网签时间为准。

“国五条”北京细则落地，调控力度超过上海、广东等地细则。这也将肯定影响其他各地城市的落地细则力度。这一落地细则，是继2011年2月“国八条”政策后的再一次升级调控。

商报点评：作为首都，京版的调控细则明显执行了国务院的政策力度。当时不少人士认为北京楼市将进入下行通道。

城镇化建设利好房地产

时间：3月17日

3月17日，十二届人大一次会议举行闭幕会。大会闭幕后，国务院总理李克强在人民大会堂金色大厅与中外记者见面并回答记者提问。在回答新华社记者的问题时，李克强强调，新型城镇化是以人为核心的城镇化，必须和农业现代化相辅相成。

李克强表示，新型城镇化是以人为核心的城镇化，并特别强调要防止城市病，不能一边是高楼林立，一边是棚户连片。解决城市内部的二元结构，也是降低城镇化的门槛。新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。

商报点评：城镇化建设作为本届政府的工作重点，必然引起地产行业强烈关注。作为城镇化建设的重要抓手，地产业内人士普遍认为行业将迎来新的发展机遇。但城镇化绝不等于房地产化，开发商自身的角色定位需要冷静思考。

一线城市“地王潮”涌现

时间：3月至今

近年的土地市场可谓炙手可热。一二线城市热点区域高单价、高溢价率地块频现，多地“地王”纪录被屡屡刷新。9月4日，融创以创纪录的7.3万元实际楼面价拿下北京农展馆地块，刷新了北京单价地王，该地块楼面价已远超农展馆商圈目前4万元/平方米均价；9月5日，上海、杭州、苏州同日出现单价地王或总价地王。被称为“上海市中心最后一块黄金地”的徐家汇中心项目地块拍出217.7亿元总价，不但刷新了上海总价地王纪录，在也仅次于广州亚运城地块。杭州华家池3幅地块以136.73亿元被绿地、世贸、滨江等企业拿下，杭州总价地王诞生。

商报点评：土地市场正在陷入悖论，不当“地王”就拿不到地，拿地就是“地王”。对未来土地供应不足的普遍担忧也让房企强烈渴望把握住“地根”，从而在未来的竞争中处于有利地位。然而“地王”频现的副作用则更为明显，房价必然由此一路看涨，调控效应得到消解。

“钱荒”来袭

时间：6月以来

中国银行业每年的6月几乎都会出现“钱荒”现象，往年是通过央行增发货币来缓解“钱荒”现象，但今年央行货币政策委员会公布2013年二季度例会内容，再提“优化金融资源配置，用好增量、盘活存量”。这是6月8日以来半个月时间国务院和央行第三次做此表态。专家认为，这表明了政府“宁可牺牲速度，也要把经济结构调整好”的决心。

“钱荒”不仅仅是慌了各大银行，从房地产的角度来看，楼市、房价、土地市场、购房者、开发商也势必会受到不小的影响。

对于普通购房者而言，首套房利率优惠的取消，贷款时间的延长，势必会影响购房者入市，而购买力的下降又会影响开发商的资金链，而这会给中小房企造成很大的冲击，甚至可能带来行业洗牌。

商报点评：“钱荒”关系到房地产行业的前途，何况是史上最严重的一次“钱荒”。银行股领跌及“钱荒”来了，不光慌了房企的心，也慌了银行和购房者的心。

房企频频试水银行业

时间：2月至今

万科以基石投资者身份参与徽商银行股份有限公司H股在香港的首次公开发行作为标志性事件，2013年堪称房地产进军银行业的重要年份。

几乎与万科同时，新华联成为参与筹建设立民营银行的发起股东；控股越秀地产的广州越秀集团宣布，将以约116.44亿港元的对价收购创兴银行75%股份；更早之前，侨鑫集团、北京城建、珠海华发、香江集团、世纪金源等多家开发商均各自参股了不同银行。

有房企甚至入股多家银行，如绿地集团先后入股辽宁盘锦商业银行、锦州银行、上海农村商业银行、呼和浩特市商业银行等。

商报观点：正应了那句“做地产到最后就是做金融”。房企频频进入银行，标志着房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。银行业作为盈利水平较高的行业之一，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报，这也是房企业务多元化向投融资方向转变的方式之一。同时，在融资方面可以就地取材，开放和拓宽了房企的融资渠道，支持房企拿地与快速扩张。

“京七条”落地

时间：10月23日

北京市住建委发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(简称“京七条”)，对即将推出的自住型商品房销售和管理做出七条详细规定。

《意见》明确，自住型商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主，套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

此外，《意见》规定，按照限购政策规定，在北京具有购房资格的家庭均可以购买自住型商品住房，两类家庭将可优先购买：一类是北京市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女，单身人士须年满25周岁），另一类是经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。每个符合条件的购买家庭限购一套自住房。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上五年内不得转让。

商报点评：“京七条”中，大多是对以往出台的政策进行重申与强调，惟有自住型商品房成为新亮点。试图以此类产品的大量入市来改变当前楼市不断升温的预期，从而减缓房价上涨的幅度。但毕竟北京中低价位房源的缺口巨大，该项措施的效果还有待市场检验。

京城再现“日光盘”

时间：7月以来

在严厉的调控政策下，淡市似乎应该是常态。但“千人抢房”、“十人抢一套”，这些原本是在楼市最火爆时上演的场景，频频现身7月北京楼市。由于上半年北京各区域市场供应普遍不足，因此需求大量积压，尤其是几个项目所处的区域，由于发展较早目前已几近开发完毕，区域内已经有近一年的时间未有针对刚需的普宅项目入市。进入7月以来，“日光”的场景不仅在刚需盘上演，对于“改善型”刚需的高端住宅也同样如此，而在上半年，这种疯狂的局面也曾在南京、杭州等二线城市出现过。

商报点评：历史证明，政策也无法压抑市场原有的需求冲动。抑制房价上涨预期的合理手段也许应该回到市场的基本层面上来，加大供应量才是改变市场预期的最有力方式。从而让需求不再以爆发性、恐慌性释放，得以理性稳定的呈现。

房企出海投资

时间：1月至今

从万科宣布在美国筹建分公司到年底碧桂园在马来西亚销售破百亿，国内房企对于投资海外早已不仅限于“尝试”，而是呈现爆发式增长。据不完全统计，包括万科、万达、绿地、碧桂园等国内大型房地产企业均已在海外落子，目前出海的国内房企已经达到十余家，累计投资规模超300亿美元。不仅万科之类的千亿房企“出海”开发项目，一些小规模的房企也在寻求“漂洋过海”的机会。

商报点评：国内房地产市场由增量转存量趋势明显，对房企利润的影响越来越大。在这种情况下，国内房企内外并举、“两条腿”走路势在必行。显然，内地房企的海外之路正越走越远、越走越宽。

开发商海外融资

时间：5月至11月

继今年5月房企海外融资规模超越2012年全年后，房企海外融资的热情仍然持续发酵。年内，多数上市房企已有融资计划或进行了融资。据不完全统计，仅是进入四季度以来，包括万达、旭辉、绿地、雅居乐、中海、恒大在内，已经有超过20家房企进行了不同方式的融资，总募集资金大约220亿美元。较低的融资成本是吸引企业“走出去”的动因；而在市场调整期吸收廉价资金为下一步扩张做准备，则是目标。

商报点评：美国、欧盟、日本等采取的量化宽松政策为房企赴海外融资提供了条件，但随着未来各国该项政策逐步退出，房企获取海外资金的成本将逐渐走高。

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