案情回放
周女士与李女士签订商品房买卖协议，李女士购买周女士位于北京市朝阳某小区的一套住宅，李女士付258万元。合同签订时，李女士支付5万元定金，并约好下次付款时间。
待李女士依约再去付款时，周女士变卦了，称房子不卖了，自己要用。而此时，房价正一路上扬，李女士无奈，只好要求周女士按合同约定支付违约金。
周女士又称，抵押过的商品房不允许买卖，合同无效，李女士无权要求违约金。
那么，设立了抵押权的商品房能进行交易吗？
律师点评周女士恶意抗辩
北京济和律师事务所赵鸿江律师认为，商品房买卖协议生效与否，不取决于房屋产权是否登记过户到买受人名下，也不取决于转让房屋是否达到转让条件，而是取决于签订协议这一行为本身是否有效。
本案中，根据买卖协议，在李女士按合同约定支付定金并准备交齐房款的情况下，周女士负有将房屋产权变更登记到李女士名下的义务，且该房屋应该具备转让的条件，包括解除房屋他项权利抵押（合同各方另有约定的除外）。
本案中，周女士可能因为价格卖低了想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，周女士单方面不履行协议，是典型的违背诚实信用原则的恶意抗辩。
抵押房屋不影响房屋转让
此外，被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。
《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
《民法通则》第115条规定，非经债权人同意转让抵押物的，转让无效。
《担保法》第49条规定，转让经登记过的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，非经通知或告知的，转让行为无效。
《关于〈担保法〉的司法解释》第67条规定，转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可代替债务人清偿债务，消灭抵押权，受让人清偿债务后，可向抵押人追偿。
本案中，周女士、李女士所签订的商品房转让协议符合《民法通则》第55条、《合同法》第44条、《物权法》第15条之规定，是有效协议。只是在协议履行中，因周女士违约，没有履行取得抵押权人同意的义务，使抵押房屋达不到转让条件，可能导致抵押房产不能办理产权过户手续，不能实现抵押房产所有权的转移，但这并不影响转让协议本身的效力，房屋转让协议仍然有效。
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待李女士依约再去付款时，周女士变卦了，称房子不卖了，自己要用。而此时，房价正一路上扬，李女士无奈，只好要求周女士按合同约定支付违约金。
周女士又称，抵押过的商品房不允许买卖，合同无效，李女士无权要求违约金。
那么，设立了抵押权的商品房能进行交易吗？
律师点评周女士恶意抗辩
北京济和律师事务所赵鸿江律师认为，商品房买卖协议生效与否，不取决于房屋产权是否登记过户到买受人名下，也不取决于转让房屋是否达到转让条件，而是取决于签订协议这一行为本身是否有效。
本案中，根据买卖协议，在李女士按合同约定支付定金并准备交齐房款的情况下，周女士负有将房屋产权变更登记到李女士名下的义务，且该房屋应该具备转让的条件，包括解除房屋他项权利抵押（合同各方另有约定的除外）。
本案中，周女士可能因为价格卖低了想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，周女士单方面不履行协议，是典型的违背诚实信用原则的恶意抗辩。
抵押房屋不影响房屋转让
此外，被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。
《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
《民法通则》第115条规定，非经债权人同意转让抵押物的，转让无效。
《担保法》第49条规定，转让经登记过的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，非经通知或告知的，转让行为无效。
《关于〈担保法〉的司法解释》第67条规定，转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可代替债务人清偿债务，消灭抵押权，受让人清偿债务后，可向抵押人追偿。
本案中，周女士、李女士所签订的商品房转让协议符合《民法通则》第55条、《合同法》第44条、《物权法》第15条之规定，是有效协议。只是在协议履行中，因周女士违约，没有履行取得抵押权人同意的义务，使抵押房屋达不到转让条件，可能导致抵押房产不能办理产权过户手续，不能实现抵押房产所有权的转移，但这并不影响转让协议本身的效力，房屋转让协议仍然有效。