上半年二手房表现惊艳 无锡存量房交易步入大时代

2016年上半年度无锡二手房的表现可以用“惊艳”来形容，成交量不仅取得了历史性的突破，整个二手房市场环境也发生了非常巨大的改变。这种改变不仅符合房地产发展的规律，也契合了时代的变迁与进步，更是购房者消费能力提升的体现。

上半年二手房表现惊艳无锡存量房交易步入大时代

政策：

契税、营业税春风带来市场发力基础

自从2015年下半年开始，趁着房地产政策的春风，无锡房地产的成交类型有了明显的变化，新房向存量房迈进了一大步。而今年随着二手房成交基数的暴增，这个趋势更为明显，同时伴随着去库存，收紧供应源头的大方针，二手房迎来了大力发展的绝佳机遇。

虽然说今年的良好行情是从去年下半年开始延续，但是重要的变化来自今年2月份财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，该通知主要包含契税和营业税的减免。针对的人群主要是大户型购房族、改善型购房族、以及购买豪宅和商住两用的人群，这一政策的出台直接推动了3月份二手房成交量的暴增，也给无锡楼市二季度的发力带来了理论基础。

成绩：

今年的二手房市场是历史上好的

据大众房产数据研究中心统计：2016年1-6月份无锡二手房成交24676套，同比增幅77%；成交面积307.88万平方米，同比增幅119%；成交金额190.52亿元，同比增幅127%。今年的二手房市场是历史上好的，哪怕是与2009年下半年相比，增长幅度也达到了58%。今年无论是市场体量还是买卖双方的活跃度都有了质的飞越。

短短半年间二手房能有如此的表现，离不开前期的积累，前期没有这样的成交势头主要还是各方面条件的不成熟。无锡二手房在2010年至2014年间，长达5年的时间月均成交量徘徊于2000套之下，但是在2015年，受到营业税“5改2”以及其他政策的利好，二手房的成交量迅速提升了一个数量级，基本稳定在2500-3000套之间，而今年更是迎来了爆发，3、4、5月份连续超过5000套，6月份也超过4500套，3-6月份的月均成交高达5218套，刷新了一个又一个无锡二手房的记录。

区域：

梁溪区下滑，滨湖区火爆，新吴区增长

即便是在这样的行情下，依然是几家欢喜几家愁。在二手房成交分布中，行政区域的势力划分在今年有了明显的调整。原先以老新村为主的梁溪区在今年的成交比例直线下滑，整体的下降幅度超过了10个百分点，已经不足40%，而这些下降的份额主要被滨湖区和新吴区瓜分。在今年太湖新城的火爆行情下，滨湖区的市场份额更进一步，3月份达到高值26%，而近阶段平均在24%左右。万科城市花园、天鹅湖花园和太湖国际社区这三个无锡热的小区以每月100套左右的成交额惊艳着整个市场，这个速度近乎于去年的200%，伴随着成交数字增长的是价格的不断攀升，目前10000元/㎡在这几个小区已经买不到心仪的房子了，而去年年初还是可以随便挑选的。

而新吴区在延续了长江路的传统优势下，梅村、硕放和旺庄板块在今年有了大踏步的前进。新吴区在近5年内陆续交付了很多新房，这部分新房在进入二手房市场后，没有得到较好的市场反应，这和周边配套，板块价值，小区价格，购房消费水平等多方面因素有关，但是今年这些次新房小区成交量的提升叹为观止，带动了整个新吴区二手房体量的增长。像金色家园、万科家园、中邦城市花园、新洲人家的成交量增幅同比也都超过了150%，而奕淳公寓、叙康里这类长江路上的传统热点小区成交增幅要低于同期市场的增长，有点原地踏步的感觉。相信在未来的3-5年内，新吴区的次新房会有更加耀眼的表现。

户型面积：

三居室及大户型需求当道

现在的购房者对于大户型是越来越舍得花钱了，不仅是商品房，二手房也在不断地展现这样的趋势，这既是次新房的作用也是生活品质提升带来的结果。同时随着改善型需求的释放，二手房的购买户型也从两居室向三居室转移，在房价的上升周期中，价格不再是要素，房子本

身的内容成为了决定购买的核心因素。

在短短2年之间，120㎡以上的比例提升了10个百分点，这一部分主要代表了三居室及以上的大户型，而90㎡以下代表刚需的面积段则下降快速且明显，预计到年底会下降到40%左右。从80式户型到90式刚需再到当下的大户型化发展，人们对于房子的要求在不断提升，优质的适合市场需求的房源不断减少，而落后于时代的房子则逐渐多了出来。供需的变化造成的结果就是价格的差异越发明显。

价格：

步入涨价快车道，太湖新城成交均价高

据大众房产数据研究中心统计：2016年6月，无锡二手房成交均价8252元/㎡，连续三个月站上8000元/㎡的高点，从去年下半年开始就步入了涨价的快车道。

而各个区域之中，价格的高点毫无疑问在滨湖区，滨湖区的顶点在太湖新城，截至6月份的数据来看，滨湖区的成交价格已经稳定在9000元/㎡以上，太湖新城的成交均价更是在10000元/㎡以上。同样今年表现抢眼的新吴区价格已经

超过了梁溪区，主要原因也是新吴区次新房的价格提升以及梁溪区老新村价格的停滞不前。此消彼长之间，差距立现。

预测：

下半年基本求稳

那么作为一个普通购房者而言，现在是否还是买房的好时机呢？答案是肯定的，因为现在无锡二手房市场已经从价格优先转变至稀缺性优先了。即便是在今年的行情下，有一点肯定没有改变，那就是自住型需求占据主导地位，它主要包含了刚需和改善两类需求。因此哪怕是再高的成交量，房子的再次转手也是有限度的。因此类似于河埒口、蠡湖板块这样居住条件成熟的地段来看，优质的房源必然是越来越少的，再加上本身该地段缺少新建商品房，这样一个入住的机会必然是越发的稀缺。

上半年无锡的二手房已经取得了的成果，下半年基本求稳，高歌猛进只能是不断透支未来。6月份的二手房已经出现了近10%的下滑，同时也跌破了5000套大关，紧接而来的7、8月份也是房地产行业的传统淡季。弹簧的蛰伏是为了更好的伸展，相信金九银十将是一个非常好的突破口，随着优质房源的快速消化，相信部分热点板块的价格会有所回调。

近期房地产政策出台逐渐减慢了速度，同时楼市去库存战略已经取得阶段性的成果，楼市必将进入一段时间的调整，毕竟部分城市价格过快增长的情况需要抑制，因此在政策面上难有推动无锡楼市更近一步的动作。