大话经纪第一期之无锡租赁市场与学区房探讨

大话经纪现场

主持人：北塘区的情况呢？

吴志伟：像莲蓉园附近的房子租金和市中心的租金差不多，它本身靠近市中心。像嘉德中央公园，江阴巷一室的简装要1000-1200元/月，无卫生间的要700元/月。在五河新村，惠龙新村，惠华新村那一带老小区，租金不是很高，单间的话600-700元/月。

主持人：锡山区呢？

秦峰：锡山区主要是一些新楼盘，租金情况也是相对挺贵的，像赛维拉单身公寓简装1500元/月左右，春江花园，大部分都是大户型的房源，三房的话，3000元/月左右。

主持人：惠山区，像现在惠山新城那块的一个租赁情况？

许栩：惠山区的话，它主要是以毛坯房出租为主，而且租金相当低。据我所知，三室两厅的毛坯房，1000元/月；两房的话700-800元/月。

主持人：对于那些外来员工和大学生在租房时要注意点什么呢？各位能给他们一些建议和意见吗？

吴志伟：首先对于租房，我们还是希望大家到大一些的中介去咨询和租房，他们会帮租客提供更全面的信息，以及会遇到的一些租房的问题。比如说：很多租客会遇到二房东转租的事情。上一次我遇到这样的一个事情。一个租客租了一间两室一厅的房子，但是一个住觉得有些大了，所以就将另一间房租给人家，这样就能赚取一个租金了。这种做法对于第二位租客来说是很危险，一旦你将租金给他之后，他人不见了，房东也不知道这事，最后的损失，那只有你自己来承担了。像我们大众房产，对于每位来登记的房东，都会让他们出示相关的证件，以确定他为房东本人，这是防止二房东转租现象，也让租客能够放心租房。

主持人：其实很多租客会跳过中介，选择个人与个人来进行交易，这样会省去一笔中介费，这样会有哪些利弊呢？

吴志伟：其实利处就是你说的省去一笔中介费，但是弊处的话，可能损失会更大。就如我刚才说的二房东的事情，就是一个例子。之前我也碰到过另外一件事，他们就是个人与个人进行交易。那天是因为某些原因，我去帮别人去物业交钱，正好有租客看房，一切都谈妥了，准备付钱了。但我发现电表有很大的问题，超出了几千度，但是没有结算，我就和他说，你这个要和房东说的啊，幸好现在你还没租，不然到时候这个钱谁都说不清，这就得你自己交了。那租客看了下，也吓了一跳，忙和我说谢谢。所以说不要因为说是省点钱而浪费更多的钱，带来更多的麻烦，我还是介意大家去好一点的中介租房，即使付一点中介费，也租的安心。

主持人：是的。虽然我们找中介租房的时候，要多交一笔中介费，但是我们却可以换来安心的租房。像现在房价上涨，许多租客都选择合租，甚至是异性合租，对于合租的现象大家有什么建议呢？

吴志伟：其实我是不赞成合租的。一方面没有隐私，另一方面不安全。

秦峰：我也觉得合租的话，要么就是几个大家熟悉的朋友，比如几个认识的大学生合租一间房，那还行，如果是不认识的话，会有一定的不方便，我们宁可租间单间，会来的安全。

许栩：像几个人合租在一起，难免会有矛盾。可能你为了电费，水费，还有个人爱好方面等等，尤其在钱上，会有很大的矛盾，所以对于租房，尽量还是选择整租。

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大众房产吴志伟

主持人：其实很多租客也是希望能够租个单间或是自己一个租个房，但是市场上，其实要找到好一点的单间难，如果是多间的话，觉得贵。

吴志伟：我插一句，其实我觉得如果在市区租房子贵的话，我们可以去离市中心稍微远一点的地方，比如说北塘区惠华新村附近的房子，它们那的租金就算是两房的也不是很贵，交通便捷，旁边又有易初爱莲，非常方便，为什么要租在市区，和人家合租呢。

主持人：嗯，对的。其实在租房的时候，我们选择交通便捷的远一点的房子，其实对于租客来说更为的安全。那现在许多地方都出现了群租的现象，尤其像新区那的春潮花园，群租的人特别多。

许栩：是的。4-5个人租在一起，就像大学宿舍一样。我之前也碰到过4个人租一间房，每个人用帘子隔开这样的事情。

主持人：那对于群租者，他们要注意点什么呢？

秦峰：其实很多群租的人都是农民工，他们好几号人一起居住在一起，省钱。但是完全没有隐私比合租还要没有隐私。安全性也是得不到保障的。

吴志伟：比如说可能谁把房东的东西弄坏了，谁都不承认，那就会产生一定的分歧，这样的一个情况其实很多。尤其是关于钱方面的事。

主持人：吴店长刚说了房东东西毁坏的事，我想到一件事情。记得我之前去一家中介的时候，有个房东气势汹汹的到那中介去理论，说租客什么都没交就走了，打电话他，电话打不通。这样的一个情况怎么去解决呢？

吴志伟：应该有租金和押金的啊。

主持人：有的。

吴志伟：那就在那里面扣。像我们一般会让租客提供身份证，进行复印保存。

主持人：我说的夸张一点，可能说租客将房东的电视机，空调都搬走了，或者说他将房东家里的东西弄坏了，租金和押金都不够房东失去的东西的价格，这样的一个情况，怎么做呢？

吴志伟：其实这样的情况也是有的，我之前做的一个单子也发生过类似的事情。房东之前租给一个外国人，但是他把房东的地板弄坏了，这就要一笔维修费，还好押金和租金的价钱够用。像一般非毛坯房的房东会要求租客押金多交一点，这样就会尽量避免自己的损失。

秦峰：像一些房东现在对租客的要求也比较高，他们比较愿意租给那些大学生啊，小情侣，或者有稳定正当工作的人，就是怕会出现一些不必要的麻烦。

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大众房产许栩

主持人：说到大学生，像大学生租房，大众房产会不会有优惠呢，在中介费上？

许栩：其实我们很理解大学生刚出来工作，没有积蓄，租个房子可能就不够用了，像我们大众房产都会给大学生一些优惠的，或者让房东出一些中介费。同时我们也会按照他们的需求，为他们选择性价比高的房子。

主持人：刚刚听了大家对于租房的一些看法以及对于租房者的一些建议，其实租房的时候大家可以去大众房产咨询一下或是让大众房产帮你找合适的租房房源，对于房东也要应该要相信中介，这样我们在彼此都得益时能够省去很多的麻烦。

下面我们进行第二个话题。古有“孟母三迁”之说，追求的是一种学习的环境。同样，现代的父母为给孩子寻求一个良好的学习氛围，也开始不惜代价都要拥有一套方便子女就近上学的。但是并不是说你住在学校附近你的小孩就能上这个学校了。

在无锡是怎么的一个划分的呢？我看有些是一个小区按照门牌号的不同，学区也会不一样？

吴志伟：就像主持人说的那样，我明明家就在小学旁边，但是我那房子不是那小学的，小孩子上不了那个小学。比如说学前街，它的单双号所对应的学区就不同，比如锡惠里，它就在五爱小学旁边，它就是不是五爱小学的学区。

主持人：那是怎么划分的？

吴志伟：就像你刚才说的某一小区的1-20号是，21号又不是了，它主要是按照路来划分的。有些小区在路的两边，路的这一边是某小学，路的那边就不是了。小区划分到哪个小学主要是教育局进行划分的。

主持人：怪不得很多小区会有几号到几号算学区了。那购房者购买这个小区的房子，不是在那个号码范围内，其实购买了也没用。

吴志伟：对的。就是这样一个情况。不过有些购房者会到我们店来咨询，可能有些房子连开发商都不知道它属不属于学区，到中介去问的话，比较不会出乱。

主持人：在购买有许多注意事项，比如某些学校对购买时间是有年限的，除此家长在购买时还应该注意些什么？

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大众房产秦峰

秦峰：不同的小学他们的要求不同，但是像无锡好的小学锡师附小和连元街小学，他们就是需要购买年限，一般是2年左右。

吴志伟：家长在购买的时候特别要注意一点，其实很多家长都会忽视的一点。有可能你确实买了比如说连元街小学的，但是你家的小孩就是进不了该小学。

主持人：买了学区会进不了小学？

吴志伟：对的。

主持人：什么样的一个情况呢？

吴志伟：比如说房主的小孩在连元街小学上学，还没有毕业，购房者如果买了他的房子，他的小孩还是上不了连元街小学，要房主的小孩从连元街小学毕业后，他的小孩才有资格去上那个小学。

主持人：那就是说一张房产证只能让一个小孩上该学校。

吴志伟：是的，这主要是防止购房者炒房，倒卖等等的现象。

主持人：这个确实需要注意，因为很多家长可能就知道我买到了我就能上那小学了，但是不知道有时买到了，自己孩子还是上不了。

吴志伟：像这样的情况，可以去学校咨询或是去教育局咨询，他们那边有备案。家长买的时候一定要弄清楚你买的房有没有小孩在该小学上学。不然买了小孩也上不了的。

主持人：确实。这一点家长一定要注意。购买时，如果房主有小孩的话，要弄清楚他们的小孩在不在该小学上学，否则花了大钱却不能达到目的就亏了。

接下来的一个问题是，大家简单地说下09年的一个买卖和租赁情况？

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许栩：其实的一个买卖情况是相对比较平衡的。

主持人：没有一个具体的点吗？比如说几月份会卖的特别好？

许栩：其实很多家长他们可能在小孩子上小学之前就准备买了，许多家长都是提前买的。

主持人：租赁方面呢?

许栩：春节后，还有就是8、9月份，这段时间的租赁市场比较好的。

主持人：像现在无锡“十月围城”，交通管制的很严，许多家长接小孩不方便，会不会选择就近租房呢？

秦峰：有，但是目前来看的话，没有出现很大的热潮。

主持人：“十月围城”会不会给租赁市场带来一定的影响呢？

吴志伟：有是肯定的。我之前有个客户就是因为孩子上学，但是接送不方便来租房的。他家在新区的，小孩上在锡师附小，但是现在“十月围城”吗，汽车不让进，他就把汽车停在外面，然后天天都收到罚单，他说一个月的罚单还不如在这附近租个房子呢。但是就像刚才秦峰说的，目前来说，其实还是相对比较平稳的。

许栩：其实啊，可能有些家长还没有反应过来，对于中山路和人民路封路的情况，对锡城市中心地段的通车情况是相当影响的。对于市中心的小学的小孩上学还是比较困难的。

主持人：其实对于市中心的租赁市场来说，目前的情况其实还是比较稳定的。租金方面呢，有上涨的趋势吗？

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秦峰：租金肯定会上涨，但是幅度不大。可能这房子的租金要800，现在涨到了1000。

主持人：看来无锡租金情况也不是说因为像3月是租赁市场高峰月，而有大幅的上涨，还是保持稳定的趋势。

说到小学，不免要说到中学。因为许多家长不惜花巨资让自己的小孩上好一点的小学就是为了上一个好的中学。那简单地介绍一下热点小学对应的中学吧？

吴志伟：很多家长想要让孩子进锡师附小，连元街小学这样一个在无锡的小学，就是因为他们都希望自己的孩子能够上大桥中学。

主持人：大桥中学是锡师附小和连元街小学相对应的中学吗？

吴志伟：不是的。大桥中学是民办中学，要考取的。锡师附小和连元街相对应的中学是江南中学。

主持人：大桥中学是无锡的中学？那能不能排下无锡中学的名次呢？让大家了解一下。

吴志伟：大桥中学是无锡的中学。接下来是辅仁中学，这两所中学都是民办的，自考进去的。接下来是江南中学，东林中学，一中，三中，这些都是公办的，有相对应的学区。

秦峰：像很多家长都拼命要小孩上锡师附小，就是因为他们希望自己的小孩能够考上大桥中学。如果考不上也可以上江南中学，江南中学在公办中学里面是的一个中学。其实也是给了小孩一个双保险。

吴志伟：我来举个例子。像锡师附小，有70%的学生能考取大桥中学。而像有些小学考取大桥中学的只有占15%，或者是更低。

许栩：我插一句，像中学附近的房子租赁情况还是比较乐观的。本身不受学区的限制，而且孩子不住校，有些孩子离学校比较远，有可能他是新区的，来崇安区上学，路途比较远，为了能让孩子多睡一会，为了方便会选择在中学附近租房。

主持人：古有“孟母三迁”之说，追求的是一种学习的环境。其实说到底一切都是为了孩子。

今天我们大话经纪很荣幸邀请了大众房产三位资深经纪人，也感谢你们给租房者和购房者提供了很好的建议和意见，以及一些我们常常会忽略的小细节。我也希望租房者和购房者在交易的时候，可以邀请一些专业的中介公司经纪人为大家选购最适合你们的房子，其实在交易上，客户也省去了很多麻烦，少了很多纠纷。

今天我们大话经纪到此结束，再次感谢三位。谢谢！

后记：

大话经纪是房天下二手房租房推出的大型对话栏目，主要是邀请专业经纪人对热门话题进行探讨。我次主持这样的面对面的对话栏目，让我真正的从他们身上学到很多了，也看到了其实中介经纪人为客户付出了很多，也为客户省去了很多麻烦。从了解到深入，从整体到细节，大众房产专业经纪人为大家讲述了很多客户在租房或是买上要注意的事情，比如租房尽量整租，合租会带来很多不必要的安全问题和纠纷；像并不是买到就能进对应小学，还需要很多的细节问题；还有不管租房还是买房尽量去大型的中介去咨询或是让他们为大家挑选性价比高的房子。其实我觉得去中介找房，麻烦会省去很多，安全更为可靠，因为有中介经纪人第三方在，出现一些问题，能够对自己更有利。

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