新政下二手房买卖要约定违约金以防毁约

今年4月，国家出台系列房产新政，影响了二手房交易量，但也导致违约官司增加。

从受理的案件来看，因违约引发的二手房纠纷占七成左右。而这些违约案件以今年4月国家出台系列房产新政为分界点，在新政实施前，违约的大多是卖房人;而如今违约的却都是买房人。违约的最根本原因还是房价的波动。

二手房买卖风险提示:要约定违约金以防毁约

从卖方违约到买方违约

在去年房价大幅度上涨的情况下,卖方受利益驱使不守诚信,主动违约现象较为普遍。部分二手房房主在办理过户手续前主动违约,愿意双倍返还定金或根据合同条款赔偿违约金。个别卖方甚至在合约期内故意拒收房款,然后反诉买方违约,要求解除合同。

从房产新政出台之后,已经出现买家违约的情况,其一是买家主动违约,他们基于对政策的理解和对未来房价的判断,宁愿损失定金;二是买家的被动违约,其原因是楼市新政出台后首付比例提高无法支付、贷款失败及多套房政策限制。

法院建议二手房交易双方在签约时应充分考虑房价上涨或下跌带来的隐患,可以在合同中约定适当金额的违约金,并尽快办理过户手续完成交易,以免“夜长梦多”。

房屋权属不清

在目前高房价的大背景下,有些人购房心切,不注意审查出售房屋的权属证书,往往盲目签订房屋权属有瑕疵的二手房交易合同。法官通过审理案件发现,房屋权属瑕疵引发的纠纷主要表现为购买未取得其他共有人同意的共有房屋、未进行继承分割的遗产房屋、购买开发商更改底单的房屋、购买受政策调整的央产房和经济适用房等等,以上各类房屋的交易有诸多限制,购买者在购买前应当详细了解相关法规政策,以避免纠纷。

房屋买卖合同不规范

二手房交易中,不少当事人为达到避税的目的,往往签订“阴阳合同”,大多数买卖双方法律意识淡薄,没有认识到签订此类合同的严重后果。虽然去年国家已经出台政策明令禁止,但实际交易中中介机构为促成交易、购房者为避税仍有采用。

法官表示,《城市存量房屋买卖合同》为范本签订合同,买卖双方私下订立的合同一般约定不规范、权利义务规定不明确,容易引发纠纷。因此,合同中约定得越详细越规范,越对交易者有利。

中介公司违规操作

法官在审理案件中发现,有些中介公司为了获取中介费,往往在收取购房客户的代理服务费后,不能提供所承诺的服务。比如不如实告知购房人交易房屋存在的问题;明知不符合交易条件的房屋违规进行申报;中介公司为买卖双方提供的规避法律的办法,往往为纠纷埋下祸根。

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新政后二手房违约猛增 宁赔双倍定金也要违约

新政实施前：卖方为卖高价故意违约

【案例】去年7月底，正在筹备结婚的王军(化名)看中了一套二手单身公寓。与房主陈华(化名)见面后，两人以50.5万元的价格成交。因这套房子当时正在出租，双方约定王军先付2万元定金，余款在当年11月27日，也就是租赁期满时再支付。

不过，陈华没能经得住当时不断上涨的房价诱惑。去年11月12日，陈华以60万元的价格，将房子卖给了另一个人，并很快办理了过户登记手续。一周后，王军来支付房款时，才得知陈华已将房子卖给了别人。急着结婚的王军只得多花10万元，在附近又买了一套面积差不多的单身公寓。今年初，王军将陈华告到法院，要求返还双倍定金，并赔偿房价上涨带来的损失7.5万元。

法院经审理认为，陈华在合同履行期间擅自将房屋卖给他人，应当承担违约责任，王军的要求符合法律规定。此外，由于陈华的违约行为，导致王军此后购房实际支出了更多的资金，陈华应赔偿其实际损失7.5万元。

【法官评析】去年一年和今年一季度，也就是房产新政出台前，法院受理了大量卖房人为追求更高卖价故意违约的案件。遇到这种情况，只要买卖双方签订的合同完备，对交首付、过户的日期都约定清楚，并写明违约责任，买房人都可以到法院维权。卖房人不但要付违约金，还要承担买房人因此造成的实际损失。

新政实施后：买方解除合同等待“抄底”

【案例】今年4月，市民孙瑜(化名)卖掉了原有的房子，准备换一套大点的。她看中了城东一套房子，与房主刘岚(化名)谈好总价为160万元，并签订了合同。当天，孙瑜就支付了2万元定金，并约定在60天内办理完贷款按揭，付清所有房款。

可没过多久，房产新政出台，孙瑜发现二手房价格出现回落，立即停止了贷款手续办理。观望了一个多月后，她发现自己原先购买房子的房价跌了数万元，而且她认为还没“到底”。为此，孙瑜起诉至法院，以筹不到房款为由要求解除合同，并要求房主退还定金。

法院经审理认为，孙瑜与刘岚的房屋买卖合同合法有效，孙瑜单方面要求解除合同，属于违约，刘岚有权要求继续履行合同。但由于孙瑜不愿继续履行合同，应承担违约责任。经调解，孙瑜同意赔偿双倍定金，即4万元给刘岚。她觉得，如果履行合同，房价下跌带来的损失更大。

【法官评析】房产新政实施后，因房价回落，买房人违约的纠纷越来越多，一些人希望等到更低的价格“抄底”。当然，除了孙瑜这样因房子买贵了而违约的，还有一些人确实受到新政影响，比如购买二套房凑不出首付而违约，或是办不到贷款而不得不违约。对于不同的违约情况，法院将视具体情况作出裁决。

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